广东高法:渗漏、空鼓、开裂、脱落......购房者均不能拒绝收房!

张茂荣 发表于[2019-06-16]

▌原创:张茂荣 信荣(全国)房地产律师团队首席律师

▌主攻:房产纠纷、土地争议、大宗交易、城市更新


裁判要旨: 渗漏、空鼓、开裂、脱落等质量问题属于开发商保修范围,不属于主体结构质量不合格,或属严重影响正常居住使用以致影响合同目的实现的瑕疵,开发商承担保修责任,购房者不能拒绝收楼。



“都市居,大不易”。


深圳市房地产中介协会数据显示,深圳一手住宅房价收入比截至2016年已高达40.2,而一般的国际水准只有6。


啥意思呢?就是说按人均居住面积,在深圳买一套房的总价是家庭年均收入的40.2倍,换言之,全家人收入不吃不喝也要用40.2年时间才能买到一套房子


然“无房不家”,即便房价如此之高,举家族之力买房做“奴”也是件痛并快乐着的事:老婆孩子热炕头,有房才有家呀。


买一手房:看房、比较、认筹、开盘、签约、贷款、月供......满怀期待,梦寐以求,无数次幻想家的模样,终于等到开发商的《入伙通知》(一般都需要三四年)......兴奋之情溢于言表!


走入房间:渗漏、空鼓、开裂、脱落......才发现所有关于家的美好梦幻都像肥皂泡一样破裂了!(如果是买来做婚房该有多郁闷)


怎甘于掏空家底,负债数百万买来如此劣质房屋?势必维权讨说法,不修好不收楼——因房涉诉!


这是一个普通购房者所遭遇的真实案例:渗漏、空鼓、开裂、脱落均是客观事实,购房者因此拒绝收楼,并要求开发商承担直至维修整改完毕期间的逾期交房违约金貌似有理,但广东省高级人民法院说:不予支持



真实案例:刘锡康、黎燕青诉广州市城市建设开发有限公司商品房预售合同纠纷案


案号:(2017)粤民再502号 


裁判时间:2018年04月16日


审理法院:广东省高级人民法院


来源:中国裁判文书网


基本案情:


2013年1月17日,刘锡康、黎燕青(乙方)与广州市城市建设开发有限公司(甲方,简称城建公司),签订《商品房预售合同》,购买广州市番禺区大学城一手房,成交价2319116元。


合同第十三条约定:交房时间为2013年12月31日前。


合同第十四条约定:违约责任为逾期交房不超过180日的,甲方应自约定的交房日期的次日起至实际交付之日止,每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金,本合同继续履行。


合同第十六条约定:交付时的验收约定,乙方应在接到收楼通知书之日起对该商品房进行验收,如有异议,应当在验收期限届满之日以书面形式提出,逾期不提出的,视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的,应一次性提出异议。甲方在收到乙方异议后,应对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的,视为乙方异议事实成立,该商品房视为未交付。


2013年11月20日,城建公司向刘锡康、黎燕青发出《商品房交付使用通知书》,通知12月2日办理收楼手续。


2013年12月2日,刘锡康、黎燕青前去办理收楼手续验收,认为涉案房屋存在外墙渗漏、地面空鼓、裂缝、起砂等多处质量问题。


2013年12月8日,刘锡康、黎燕青给城建公司邮寄了《拒绝收房通知书》并要求城建公司在三日内对存在的质量问题进行整改。


2013年12月20日,刘锡康、黎燕青再次给城建公司递交了《拒绝收房、彻底整改通知书》,再次要求城建公司对涉案房屋存在的质量问题进行整改。


2013年12月21日,刘锡康、黎燕青以书面的形式向广州市番禺区建设局信访反映涉案房屋存在的质量问题。


2014年3月12日,广州市番禺区建设局回复刘锡康、黎燕青称,经核查,刘锡康、黎燕青反映的渗漏质量问题确实存在。


在上述信访期间,刘锡康、黎燕青与城建公司就涉案房屋外墙渗漏等质量问题的维修方案进行了多次协商,并确定最终维修修补方案。


2014年4月18日,城建公司向刘锡康、黎燕青出具了修补情况说明,告知刘锡康、黎燕青涉案房屋修补完成情况。


2014年4月22日,刘锡康、黎燕青与城建公司办理了涉案房屋的收楼手续。



刘锡康、黎燕青向一审法院起诉请求:城建公司向刘锡康、黎燕青支付自2014年1月1日起至2014年4月22日止逾期交房违约金129870.50元。


案经广州市番禺区人民法院一审判决开发商承担逾期交房违约责任、广州市中级人民法院二审、再审均判决开发商不承担逾期交房违约责任。


广东省高级人民检察院向广东省高级人民法院抗诉,认为只要城建公司因自身原因未按合同约定的期限交房,都应承担相应的违约责任,刘锡康、黎燕青以涉案房屋存在质量问题为由拒绝收房,是正当行使合法权利的行为,并无不当。


提审判决:开发商“不承担逾期交房违约责任


广东省高级人民法院提审认为:刘锡康、黎燕青以涉案商品房存在渗漏等质量问题拒绝接收,理由不能成立!


涉案商品房截至2013年12月31日,尚存在渗漏等质量问题,并因对质量问题进行修复而致刘锡康、黎燕青2014年4月22日才实际接收该商品房。对该事实,城建公司并没有异议。但从本案《外墙渗漏防水修补方案及其他渗漏维修情况说明》等证据载明的维修方案以及涉案商品房于2014年4月22日修复完毕,以及双方已实际交接该商品房的事实来看,涉案商品房存在的渗漏等质量问题尚属于可以修复的范畴。而且双方所签《商品房预售合同》第二十五条“工程质量保修”部分亦涵盖渗漏、空鼓开裂、起砂等质量问题,事实上涉案商品房的质量问题亦已通过城建公司履行“保修”义务进行修复。故本院再审认为涉案商品房的质量问题尚不属于主体结构质量不合格,或属严重影响正常居住使用以致影响合同目的实现的瑕疵。


涉案商品房在约定交付的2013年12月31日已符合约定及法定交付条件,且没有证据证明涉案商品房存在的质量问题属于“主体结构质量不合格”或达到“严重”影响正常居住使用的程度。在合同约定的交付期限届满之日即2013年12月31日,涉案商品房应视为已经交付给刘锡康、黎燕青。城建公司无需按合同第十四条的约定支付“延期”交房违约金,刘锡康、黎燕青关于逾期交房违约金的诉讼请求,不予支持。另一方面,涉案商品房确因存在质量问题,且事实上导致刘锡康、黎燕青迟延入住,刘锡康,黎燕青为此如有实际损失发生,可另循法律途径解决。二审判决论理仅以合同条款的排序问题为由,认定合同第十四条约定的“延期交房的违约责任”仅适用于第十四条之前条款约定的义务,而不能囊括第十四条之后条款约定的义务,未从合同目的、诚信原则等方面探求合同第十四条的真意,合同解释不当。但二审判决处理结果并无不当,本院予以维持。


2018年4月16日再审判决:维持广东省广州市中级人民法院(2016)粤01民终8694号民事判决。


历时三年,一案四审,尘埃落定,购房者惨败!



信荣说:质量瑕疵不能拒绝收房,开发商承担保修责任,不承担违约责任。


1、房屋质量问题一般可划分为三个情形:“主体结构质量不合格”、“可以保修的一般质量问题”(经修复后不影响正常居住使用)和介于该两者之间的“严重影响正常居住使用”的质量问题;


2、参照 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12、13条规定,“主体结构不合格”或者“严重影响正常居住使用”的质量问题,购房者有权拒绝收楼直至解除合同;


3、何为“严重影响正常居住使用”并没有法定标准,其与“可以保修的一般质量问题”两者的边界并不清晰,由此引发开发商违约责任和保修责任的争议(如本案);


4、法院普遍认为,包括渗漏、空鼓、开裂、脱落......在内的房屋质量问题属于“可以保修的一般质量问题”,购房者应当先收楼,再要求开发商履行保修义务,造成损失的可以要求开发商赔偿,保修整改期间购房者拒绝收楼的,开发商不承担逾期交房责任(购房者还需要支付物业管理费);


5、广东高法“两基本”识别列举法:广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法【2012】240号)第6条规定,出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求,具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用。根据该规定,只有不符合“两基本”的购房者才可以拒绝收房;


6、合情合理未必合法,法律规定的不清晰和法官自由裁量权的存在增加了诉讼结果的不确定性,建议购房者维权前付费委托专业律师进行可行性论证。


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信荣说:“信荣说,说房市”简称,信荣律师房市观点,不可不知。


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